米沢市で不動産査定・売却の相談！戸建て住宅の査定時のチェックポイントと価格の決まり方

■土地の査定額

土地の価格は、周辺の土地相場をもとに決まります。戸建ての敷地は、その地域の中で相場が形成されています。土地の相場は坪単価で決められていることが多く、坪単価〇〇万円というように表示されます。

■建物の査定額

建物の価格は、標準的な建築費と築年数により算出されます。建物価格の査定方法は、新築の価格を査定し、経過年数に応じて建物価格を下げるという方法です。

木造の建物は、一般的に築25年で価値がほぼゼロになるとされています。築年数によって、建物の査定額は大きく変わります。

米沢市の株式会社大東不動産では、不動産査定を無料で承っております。戸建てをはじめ、土地やマンションの不動産査定も可能です。米沢市で売却を検討している住宅がございましたら、株式会社大東不動産までお気軽にお問い合わせください。

■所有者の確認

不動産会社は、査定時に登記簿謄本の所有者と売主が一緒であるかを確認します。売主と登記簿謄本の所有者が同じであれば問題ありませんが、異なる場合は所有者変更登記を行いましょう。

■接道状況

建物の敷地は、原則として、幅員４ｍ以上の建築基準法に定める道路に２ｍ以上接していなければ建物の建築はできないという接道義務があるため、その状況をチェックします。また、前面道路が公道か私道か、市の除雪路線になっているか、または、除雪費の負担のある道路なのかどうかが重要なポイントになります。

■駐車場の数

公共交通機関の少ない米沢市は車社会ですので、一家族で数台車を保有している方が多いため駐車できるスペースが数台分必ず必要です。一台分しかないと大きなマイナス点になります。

■雪捨て場の大小

大雪の降る米沢市では、冬期間の雪捨て場スペースの確保が必須ですので、そのスペースがあるかどうかが査定の大きなポイントになります。

■境界の確認

売主には、土地の境界の明示義務があります。境界が確定されているかどうかの確認は必ず行います。確定測量図と呼ばれる実測図や、境界線の隣地所有者と境界について合意した筆界確認書など、訪問査定の前に境界が確認できる書類を準備しておくようにしましょう。

■越境の状況

境界確定後、越境の有無も確定します。越境は、物件によっては隣地所有者と覚書を締結している場合があります。越境の覚書はお互いに何が越境し合っているかを確認している書面です。なくても問題ありませんが、あったほうが買主によい印象を与えます。

越境は多少の物なら価格に影響しませんが、ブロック塀や擁壁の越境の場合、所有者がどちらのものなのかを問われます。所有権の認識ははっきりとさせておいてください。

■日照・眺望・通風

日照・眺望・通風は購入希望者が気にするポイントということもあり、査定時にも確認します。一般的には、南側が道路に面していると日当たりがよいとされます。また、少し高台にあって眺望がよい、風通しがよい戸建ては査定額アップの可能性が高いです。

■騒音・振動・臭気

査定のマイナスポイントとなる騒音・振動・臭気も査定時にチェックします。近くに大きな道路や線路がある、汚臭を発生する施設があるという場合は、査定のマイナスポイントとして評価されます。

ただし、騒音に関しては窓サッシの性能が高く防音性に優れていれば、マイナス評価は最小限にとどめることができます。

■給排水設備

売主が意外と見逃しがちなのが、給排水設備の使用感です。水圧が低すぎて水が出にくいと買主に与える印象が悪くなります。１３ｍｍ管なのか２０ｍｍ管での引込なのかどうか。また浄化槽なのか下水道なのかでも評価が異なります。

■雨漏り、床の傾き

物件の瑕疵となる雨漏りや床の傾きがあると、査定額が大幅にダウンします。雨漏りや床の傾きといった瑕疵がある家を好んで購入する人はあまりいないため、そのままではなかなか売却できません。

物件の瑕疵は修繕をしてから売却を検討しましょう。

■維持管理の状態

戸建ての場合は、維持管理が今までしっかり行われていたかどうかで査定額が変わります。外壁塗装を定期的に行っている、シロアリ予防をしているなど、修繕履歴があると高評価です。今まで行ってきた修繕や改修は、実施時期と内容をまとめて説明しやすいように用意しておきましょう。

■地中障害物の有無

査定時はヒアリングのみですが、地中障害物の有無も評価ポイントです。昔の建物に地下室があった、貯水槽があったなどの場合、埋まって残っているケースがあります。地中障害物は物件の瑕疵に該当するため、売却後に地中障害物が出た場合、契約不適合責任に問われる場合もあります。

■周辺環境の状況

不動産会社は、独自で周辺環境調査を行います。最寄りのバス停やスーパー、公共施設までの距離や位置を調査し、交通利便性が高いと判断されれば高評価につながります。

戸建ての査定額は、様々なポイントを踏まえたうえで算出されます。米沢市の株式会社大東不動産でも、戸建ての売却に向けた不動産査定に対応しております。今の段階で売却する場合の価格を知りたい、査定だけをお願いしたいなどのご依頼も大歓迎です。米沢市で住宅の売却に向けた不動産査定なら、ぜひ株式会社大東不動産にご相談ください。